Cálculo del valor de la variable localización en avalúos masivos de inmuebles a través de métodos geoestadísticos y econometría espacial

Abstract

El presente informe expone la aplicación de una metodología para estimar y modelar el valor de la localización de los bienes inmuebles usando técnicas de geoestadística y de regresión espacial. La misma fue desarrollada por el Ingeniero civil Carlos Peruzzo en su tesis de maestría en la Universidad Federal de Santa Catarina, Brasil. Son muchos los factores que repercuten sobre el valor de los inmuebles en una región, entre otros, ambientales, sociales, económicos; los cuales resultan difíciles de ser tomados en cuenta por los métodos tradicionales de avaluación de uso frecuente en nuestro país. Entre todas las variables que influyen en el valor de los inmuebles, las relacionadas con la localización son las más complejas de analizar y modelar. Inclusive los métodos habituales de inferencia estadística presentan problemas de especificación de los modelos y de autocorrelación espacial en los residuos de los mismos, comprometiendo la confiabilidad de la avaluación. La metodología desarrollada por el Ing. Carlos Peruzzo logra combinar los métodos de estadística espacial, en particular los modelos de regresión espacial y la geoestadística, con el fin estimar el valor de localización de los inmuebles. Aplicamos dicho método para una muestra de mercado comprendida en el barrio de Carrasco y sus zonas aledañas dentro de la ciudad de Montevideo, Uruguay. Ésta práctica nos permitió obtener un índice del valor de la localización de los inmuebles, que se muestra como una variable altamente significativa en el modelo de regresión y que modela de forma coherente y consistente el efecto de todos los factores de valorización presentes en la región estudiada. La estructura espacial del índice de localización elimina toda correlación espacial en los residuos del modelo de la regresión, mejorando así su poder explicativo y el grado de confiabilidad de la avaluación. El estudio de los resultados obtenidos muestra coherencia con respecto a la realidad observada en zona. A su vez comparamos la aplicación del método con datos de mercado de compraventas realizadas en la zona de estudio en un período cercano a la fecha de la muestra, pudiendo advertir resultados consistentes. Así como también cumple con los valores recomendados por la IAAO (International Association of Assessing Officers) en cuanto a parámetros e indicadores para evaluar la performance de una avaluación masiva.